Ипотека и развод: как разделить имущество без потерь

Статистика разводов в России продолжает оставаться на высоком уровне. 65% браков не выдерживают испытания бытовыми трудностями, и большая часть из них не доживает даже до 5-летнего юбилея. Если молодая семья на момент развода успела оформить ипотеку на жилье, то перед ней встают сложные вопросы, касающиеся раздела квартиры и обязательств по выплате долга перед банком. Давайте разберемся, как поступить с погашением кредита, если вы решили развестись.

Общая собственность

Сразу отметим, что квартира, купленная в ипотеку, считается совместным имуществом супругов, так как была приобретена во время брака. Это закреплено в статье 256 Гражданского кодекса РФ и статье 34 Семейного кодекса РФ. Исключение составляют случаи, когда имеется брачный контракт, в котором указано, что собственность переходит к одному из супругов.

Если один из супругов не имел самостоятельного дохода во время брака, занимаясь домашним хозяйством, воспитывая детей или по другим причинам, он также имеет право на свою долю в совместной собственности.

Раздел имущества, нажитого в браке, возможен в течение трех лет после развода. Каждый из экс-супругов получит половину жилья, независимо от того, на кого оно было оформлено. Обязанности по кредиту также будут разделены поровну. Не имеет значения, оформлен ли кредит на одного из супругов или оба выступали созаемщиками – ответственность несут оба.

Развод — разводом, а платежи – по расписанию

Несмотря на эмоциональные переживания, супругам нельзя забывать о необходимости своевременно вносить платежи по ипотеке. Пренебрежение своими обязательствами может привести не только к утрате семьи, но и к потерям финансовым и жилищным. Наихудший сценарий — продажа квартиры банком с аукциона по цене ниже рыночной. После вычета всех расходов, связанных с кредитом и аукционом, супруги получат лишь остатки от продажи.

После принятия решения о разводе супруги должны уведомить банк о своем статусе и всех значительных изменениях в жизни: смене работы, рождении детей, потере или обмене документов, изменении доходов. Изменение семейного статуса также является основанием для уведомления банка. Перед обращением в банк супруги должны обсудить, какой вариант решения квартирного вопроса их устраивает больше. Оптимально было бы погасить кредит досрочно и затем продать квартиру. Однако найти недостающую сумму иногда бывает сложно.

Реальность такова, что супруги часто выбирают между двумя вариантами: продолжать выплачивать ипотеку или продать залоговую квартиру. Чаще всего останавливаются на втором варианте. Для продажи квартиры нужно получить разрешение банка. Продажа через банк может обернуться меньшей суммой, чем самостоятельная продажа, но цена все равно будет ниже, чем если бы квартира не находилась под залогом. Мало кто захочет проходить сложные процедуры покупки залогового жилья, поэтому придется уменьшить цену, чтобы сделать квартиру более привлекательной для потенциальных покупателей.

Если оба бывших супруга имеют стабильный доход, банк может предложить им оформить две новые ипотеки на отдельные квартиры. Оставшиеся средства после продажи старого жилья могут быть использованы в качестве первоначального взноса за новые квартиры.

Взять и поделить

Существует возможность продолжать погашать ипотеку, чтобы после её завершения продать квартиру по более выгодной цене. Этот вариант может быть выгодным, поскольку стоимость жилья растет быстрее, чем инфляция. Однако часто разводящиеся пары стремятся как можно быстрее «освободиться» от совместных обязательств. Для раздела квартиры на доли и самостоятельного погашения своей части кредита нужно подать заявление в банк.

Но финансовые учреждения не всегда поддерживают такие просьбы. Причин несколько: может случиться, что один из супругов не может подтвердить свою платежеспособность, или банки предпочитают работать с заемщиками, которые несут солидарную ответственность. Также дележу не подлежит однокомнатная квартира. В таком случае каждый из супругов имеет лишь долю в праве собственности, а части квартиры, согласно закону «Об ипотеке», не могут быть самостоятельным предметом ипотеки.

Если банк отказывает в разделе, его решение можно опротестовать в суде. Суд имеет право разделить квартиру пополам или на неравные доли, основываясь на «особых обстоятельствах», таких как наличие несовершеннолетних детей. Суд может отдать большую часть квартиры тому из родителей, с которым остались дети, что является логичным решением. Если один из супругов во время брака не работал или тратил средства на алкоголь или азартные игры, суд может учесть это при определении долей. Размер платежей также будет установлен пропорционально присуждённой площади. Копия решения суда направляется в банк для исполнения.

Тем не менее, даже после раздела квартиры на доли, собственники остаются в зависимости друг от друга. Если один из них добросовестно выплачивает свою долю, а другой прекращает платежи, банк может инициировать продажу квартиры на аукционе. Таким образом, добросовестный плательщик оказывается в ситуации, когда страдает от действий бывшего супруга. Один из возможных способов решения проблемы — взять на себя выплату всего кредита, чтобы затем через суд добиться перераспределения долей в свою пользу на основании документально подтвержденных претензий.

Другой вариант — отказ одного из супругов от своей доли в квартире за денежную компенсацию или безвозмездно. В таком случае все обязательства по кредиту берет на себя второй участник ипотеки. Если у банка нет сомнений в его платежеспособности, производится переоформление права собственности на одного заемщика. Комиссия за эту процедуру составляет от 0,5% до 1% от оставшейся суммы долга.

Нюансы раздела имущества

Существует несколько важных моментов, которые следует учитывать при разделе квартиры в случае развода. Например, если жилье было куплено одним из супругов до брака, оно остается в его собственности. Однако деньги, выплаченные по ипотеке, считаются совместно нажитым имуществом, и, соответственно, бывшая «половина» имеет право на возврат половины средств, потраченных на погашение кредита за время совместной жизни. В противном случае супруг может претендовать на долю квартиры, соответствующую его вкладу. Доказать, что платежи делались из личных средств, довольно сложно.

Еще один подводный камень ждет владельца, который купил квартиру на стадии строительства. Если гражданин оплатил первоначальный взнос и вносил платежи во время строительства, а затем вступил в брак, то при разводе жилье будет делиться пополам. Хотя фактически квартиру покупал один из супругов, она будет считаться совместно нажитым имуществом.

Часто первоначальный взнос за квартиру оплачивается деньгами, подаренными родителями или полученными от продажи унаследованной недвижимости. По закону, такие средства не считаются совместно нажитым имуществом. Однако, чтобы доказать это, нужно предоставить письменные доказательства. Идеальным вариантом было бы проводить все операции через банк, но многие предпочитают наличные, что затрудняет доказательство происхождения денег.

Также стоит помнить, что если супруги не зарегистрировали свои отношения и жили в гражданском браке, то при разрыве имущества не подлежат разделу. Право собственности на квартиру и все обязательства сохраняются за тем из супругов, на кого оформлен кредит. В последнее время участились случаи выдачи кредитов гражданским супругам.

Наилучший способ избежать спорных ситуаций — заключение брачного договора, который может быть подписан как до, так и после свадьбы. Он поможет избежать противоречий при разделе имущества. Однако такой шаг делают лишь около 5% граждан РФ, главным образом те, кто уже имел негативный опыт раздела имущества в предыдущем браке.

Вопросы и ответы

🤔 Как делится ипотека при разводе?
💡 При разводе ипотечный долг делится поровну между супругами, независимо от того, на кого оформлен кредит.

🤔 Можно ли продать квартиру в ипотеке без согласия банка?
💡 Нет, для продажи квартиры, находящейся в залоге, нужно получить разрешение банка.

🤔 Какую долю в квартире получит тот, кто не работал в браке?
💡 Даже если один из супругов не работал, он имеет право на свою долю в совместном имуществе.

🤔 Что делать, если банк отказал в разделе ипотеки?
💡 Можно опротестовать решение банка в суде, и суд может разделить квартиру на доли.

🤔 Как оформить ипотеку на одну квартиру на двоих?
💡 Супруги могут оформить совместную ипотеку, но оба должны подтвердить свою платежеспособность.

Поделиться: